«محمد غلامرضایی» وکیل دادگستری: کلاه‌برداران همیشه در کمین هستند
آوید نیوز: شلوغی دادگاه و دادسرا در کرمان فقط مرتبط با مسائلی مثل دعاوی خانوادگی و جزایی نظیر ضرب و جرح و سرقت نیست. بخش زیادی از پرونده‌های جریانی مربوط به معاملات ملکی شهروندان است که کار را به شکایات جزایی و طرح دادخواست‌های حقوقی کشانده است. هر چه باشد نیاز مردم به سرپناه و سود زیاد سال‌های اخیر در معاملات ملکی، زمینه را برای فعالیت کلاه‌برداران و سودجویان ملکی نیز فراهم کرده است. شهروندان هم در موارد زیادی بدون اطلاعات لازم حقوقی و با کمترین تحقیق و بررسی، اقدام به خرید املاکی می‌نمایند که نتیجه‌اش می‌شود سال‌ها طی کردن راهروهای دادگاه. برای بررسی این موضوع با «محمد غلامرضایی»، از وکلای دادگستری کرمان به گفت‌وگو نشستیم تا دلایل بروز چنین اتفاقات و راهکارهای پیشگیری از این موارد را مرور نماییم…
وی می‌گوید: «در سال‌های اخیر همان قدر که بازار مسکن و نقل و انتقالات ملکی، تکان خورده، علامت سوال‌های زیادی هم در ذهن خیلی‌ها به‌وجود آمده است. افرادی که درگیر و دار گران و ارزان شدن قیمت زمین و مسکن، با دست و پای لرزان و هزار اما و اگر، پای معامله رفته‌اند و مدام این سوال در ذهن‌شان مطرح بوده که اگر معامله‌ای که انجام می‌دهند؛ ایراد و اشکالی داشته باشد چه؟ اگر ملکی که خریده‌اند؛ مشکل مالکیت و یا قرار داشتن در بحبوحه‌ی اختلاف وراث داشته باشد، چه؟ اگر کسی که ملک‌شان را خریده کلاه‌بردار از آب در بیاید و… این سوال‌ها و ده‌ها سوال دیگر پای ثابت نقل و انتقالات ملکی هستند.»
غلامرضایی اضافه می‌کند: «امروزه شاهدیم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت برای خرید سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاه‌برداران می‌افتند و حاصل یک عمر زندگی خود را به علت عدم دقت در معامله و ناآشنایی با قوانین خرید و فروش، در یک شب بر باد داده و ضررهای جبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می‌کنند. قریب به اتفاق این مشکلات به واسطه‌ی ۴ علت عمده و اصلی «ناآگاهی از قوانین و مقررات»، «اعتماد بی جا»، «طمع» و «عجله» به وجود می‌آید که اگر کمی دقت شود؛ از بروز بسیاری از این اتفاقات ناگوار جلوگیری خواهد شد.»
مردم در معاملات ملکی از اعتماد بی‌جا به افراد جداً پرهیز نموده و حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنند و خودشان در ابتدا شخصاً یا به کمک وکیل بررسی های لازم را انجام دهند که چه بسا نزدیکترین فرد به شما نیز به علت بی‌توجهی دچار اشتباه شده یا گول خورده باشد. همچنین از طمع کردن که به واسطه چرب زبانی و دروغگویی دلال‌ها به وجود می‌آید جداً بر حذر باشند
این روزها بخش زیادی از پرونده‌های ورودی به سیستم قضایی پرونده‌های ملکی است که شهروندان با طرح دعاوی حقوقی و کیفری در این زمینه، به دنبال احقاق حقوق خود هستند. ریشه‌ی بروز چنین مساله‌ای با این حجم بالا در کرمان چیست و چرا چنین رویدادی گریبان‌گیر بسیاری از مردم شده است؟
مشکل اصلی در بسیاری از معاملات ملکی و خصوصاً زمین در کرمان عدم ثبت معاملات و گاهی عدم وجود سابقه‌ی ثبتی بعضی از املاک است. در این مورد باید این نکات را عنوان نمایم… اول اینکه با وجود آنکه در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، مقرر گردیده است که ثبت اسناد مربوط به عقود و معاملات راجع به عین یا منفعت املاک ثبت شود، متاسفانه افراد به این مهم توجهی ننموده و معاملاتی با اسناد عادی انجام می‌دهند. ایراد دیگر به نهادهای دولتی وارد است که علیرغم تصریح قانونگذار در ماده‌ی ۴۸ قانون ثبت، دال بر عدم پذیرش اسناد عادی، متاسفانه بعضی از آن‌ها از جمله شهرداری و آب و برق و گاز بدون توجه به این قانون، اسناد عادی را پذیرفته و پروانه‌ی ساختمانی صادر و یا خدمات به این متقاضیان ارائه می‌دهند و شهروندان هم با توجه به اخذ امکانات پایه و با توجه به احداث ساختمان، دیگر به دنبال دریافت سند مالکیت نمی‌روند.
مشکل دیگر اراضی کرمان، تهاجم سودجویان به اراضی ملی و فروش آن به مردم ناآگاه است. متاسفانه قریب به اتفاقات پرونده‌های دادگاهی شکایت کیفری فروش مال غیر و فروش اراضی دولتی است. بدین صورت که افراد بدون مراجعه به ادارات دولتی و بدون اخذ استعلام از ادارات متولی، زمینی خریداری می‌کنند که پس از پرداخت ثمن(قیمت) و به هنگام اخذ پروانه از شهرداری، از دولتی بودن زمین مطلع می‌گردند و مجبور می‌شوند به دادگاه‌ها مراجعه کنند. مشکل دیگر مردم، عدم اطلاع از قوانین به هنگام معاملات زمین و یا ساختمان و یا معاملات پیش فروش ساختمان‌هاست. مساله‌ی اساسی دیگر هم عدم مراجعه به وکلای دادگستری به هنگام معاملات و انعقاد قراردادهاست که این موضوع می‌تواند به عنوان یک اقدام پیشگیرانه تلقی شود که جلوی ضررهای فراوانی را می‌گیرد.
صحبت از وکلای دادگستری شد…نقش این افراد در چنین وضعیتی و در کاهش پرونده‌های ملکی و کاهش نیاز مردم برای مراجعه به دستگاه قضایی برای حل مشکلات ملکی خود چیست؟
اولین شرط ایجاد یک رابطه‌ی حقوقی امن بین دو طرف، «تنظیم قرارداد» است. برای تنظیم یک قرارداد نیز نکات حقوقی زیادی وجود دارد. نکات حقوقی، اساسی‌ترین موضوع در تنظیم و انعقاد هر نوع قرارداد، پیمان، توافق، معاهده، عقد، کنترات، مقاطعه، عهدنامه، معامله و… است که این‌ها شامل نکات ماهوی فنی و همچنین شامل نکات عمومی و شکلی می‌شود. با ملاحظه‌ی این نکات، اهمیت تنظیم قرارداد و یا اصلاح و تعدیل آن توسط وکیل دادگستری بیشتر نمایان می‌شود. انواع قراردادهای ملکی و ساختمانی و مشارکت در ساخت و پیش فروش و پیش خرید و سایر انواع قراردادها، پیچیدگی‌هایی دارند. نکات فنی و ماهوی در تنظیم قراردادها، نکاتی هستند که بیشتر مربوط به وکیل تنظیم کننده‌ی قرارداد است و نکات عمومی و شکلی در قراردادها نکاتی هستند که اصولاً باید در زمان قبل از امضای قرارداد، رعایت شود و وکلا می‌توانند در زمینه‌ی تنظیم قراردادی محکم، کمک شایانی بکنند.
شهروندان در هنگام معاملات ملکی چه نکاتی را باید رعایت کنند تا در چنین وضعیتی که نیاز به طرح دعاوی حقوقی و کیفری برای احقاق حق خود دارند گرفتار نشوند؟
در مورد این سوال باید بگویم که مردم در معاملات ملکی از اعتماد بی‌جا به افراد جداً پرهیز نموده و حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنند و خودشان در ابتدا شخصاً یا به کمک وکیل، بررسی‌های لازم را انجام دهند که چه بسا نزدیکترین فرد به شما نیز به علت بی‌توجهی دچار اشتباه شده یا گول خورده باشد. همچنین از طمع کردن که به واسطه‌ی چرب زبانی و دروغگویی دلال‌ها به‌وجود می‌آید؛ جداً بر حذر باشند و با بررسی بیشتر و تحقیق راجع به ملک مورد معامله، قیمت، مالکیت، کاربری، ممنوع‌المعامله نبودن مالک و فروشنده، در طرح‌های شهرداری نبودن ملک و…. اطمینان حاصل نمایند. از سوی دیگر با مراجعه به دفترخانه‌ی اسناد رسمی و ارایه‌ی پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع‌المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل نمایند. همچنین با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی معامله کرده و اصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤیت کنند و پیش از انجام معامله، بررسی‌های لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله و وکیل وی (در صورتی که با وکیل معامله می‌کنند) را انجام دهند و پیش از استعلام، هیچ پولی پرداخت نکنند. نکته‌ی دیگر اینکه از انجام هرگونه معامله در آژانس‌های فاقد پروانه‌ی کسب و کد رهگیری خودداری کنند. چون وقتی معامله‌ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود؛ احتمال کلاه‌برداری در آن کاهش پیدا می‌کند. نکته‌ی دیگر کمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرارداد است. چون در بسیاری از قراردادها شاهد این هستیم که حقوق مشتری نادیده گرفته شده است و حتی برخی افراد بدون اینکه مفاد قرارداد را به درستی مطالعه کنند؛ آن‌را امضا می‌کنند.
اما نکته‌ی قابل توجه دیگر این است که طبق قانون، اگر فروشنده‌ای یک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالک، اولین خریدار است. پس هنگام معامله به خصوص با افراد ناشناس کاملا دقت شود تمام تعهدات فروشنده یا خریدار در مبایعه نامه و قرارداد ذکر شود. خصوصاً تمام پرداخت‌ها چه نقدی و چه به‌صورت چک با ذکر شماره و مبلغ و بانک مربوط در قرارداد مکتوب گردد. همچنین وجوه مربوط به خرید را صرفاً به فروشنده یا نماینده‌ی قانونی وی پرداخت کرده و حتماً در رسید قید گردد. در پیش خرید نیز باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش‌فروش عرضه شده مطلع شده، بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش‌فروش شده را شناسایی کند و اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش‌فروش شده بود، برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده‌هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت، پیش فروش کرده‌اند؛ آنچنان رغبتی به انجام همه‌ی تعهدات‌شان ندارند. در موارد متعددی مشاهده شده فروشنده یا دلال، ملکی را به مشتری نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کرده که یا اصلاً وجود خارجی نداشته یا در نقطه‌ی نامرغوبی قرار داشته است لذا باید دقت کافی صورت گیرد.
در قرارداد پیش خرید حتماً بر مبنای عرف، خسارت تاخیر قید گردد تا در صورت تاخیر در ساخت، خریدار کمتر ضرر نماید. همچنین خسارت تاخیر در تنظیم سند در دفترخانه هم باید بر مبنای عرف در قرارداد مکتوب شود. در قرارداد پیش خرید باید نوع مصالح، نوع سازه (تیرآهن یا بتن) مشخصات کابینت، کف واحد (سنگ یا پارکت یا سرامیک)، نقاشی و دیگر موارد با اهمیت به کار رفته در ساختمان شرح داده شود. در قرارداد پیش‌خرید دقت شود تعداد آپارتمان احداثی و میزان زمین قید شود و به مالک و سازنده اجازه‌ی احداث هیچگونه بنای اضافی داده نشود. وقتی پیش خریداران با پیش فروشنده‌ها وارد معامله می‌شوند؛ باید دقت کنند حداقل ۹ مورد در قرارداد پیش‌فروش ذکر شده باشد.
یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره‌ی طبقه، شماره‌ی واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زیر بنا، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و…، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه‌ی پرداخت، شماره‌ی قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و مشخصات، تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی و… در این خصوص توجه شود که وکالت‌های «بلاعزل» تا زمانی‌که وکیل یا موکل فوت یا محجور نشده‌اند یا سند وکالت باطل یا اقاله نشده باشد؛ دارای استحکام بیشتری هستند. ضمناً تا جایی که امکان دارد؛ با تحقیق و بررسی لازم، از زنده بودن موکل اطمینان حاصل گردد.
در مورد فروش مال غیر هم که از موارد مبتلا به در معاملات ملکی است؛ توضیح می‌دهید؟
فروش مال غیر، یکی از عناوین حقوقی است که در مورد خرید و فروش ملک کاربرد زیادی دارد. به این معنی که برخی سودجویان با حیله‌های مختلف از جمله جعل سند، زمین، خانه و آپارتمان‌های افراد دیگر را به فروش می‌رسانند. این تبهکاران ابتدا املاکی را که مدتی است از مالکان‌شان خبری نیست؛ شناسایی می‌کنند و سپس با جعل سند دنبال مشتری می‌گردند. آن‌ها گاه موفق می‌شوند معامله‌ی خود را کاملا قانونی جلوه دهند و با سوءاستفاده از برخی خلاءها، املاک را در دفاتر اسناد رسمی واگذار کنند.
با این شرایط چرا شهروندان هنگام تنظیم مبایعه‌نامه‌ها و معاملات ملکی، کمتر از نظر وکلای دادگستری استفاده می‌کنند و تبعات چنین رویکردی چه خواهد بود؟
متاسفانه مردم کرمان به جای اینکه قبل از انجام معاملات به وکلا مراجعه نمایند؛ بعد از انجام معاملات و با بروز و عیان شدن مشکلات مراجعه می‌کنند که به نظر دلیل عمده‌ی این موضوع هم صرفه‌جویی مالی به لحاظ عدم پرداخت حق مشاوره و عجله‌ی زیاد مردم در انجام معاملات و همچنین تمایل به مشاوره‌ی رایگان با افراد غیرمتخصص است.
آیا بالا نبودن سطح اطلاعات حقوقی مردم و عدم مراجعه‌ی آن‌ها به وکلای دادگستری، زمینه را برای جولان کلاه‌برداران ملکی و زمین‌خواران باز نکرده است؟
قطعا اصلی‌ترین و مهم‌ترین دلیل جولان کلاه‌برداران املاک، ناقص بودن اطلاعات حقوقی مردم و عدم مراجعه به وکلای دادگستری در تنظیم قراردادها و بررسی میدانی موضوعات پیرامون خرید ملک و یا فروش آن است. در این مورد یک پیشنهاد دارم… دولت برای تامین خدمات درمانی جامعه، راهکاری را در پیش گرفت و با تاسیس بیمه‌ی تامین اجتماعی و بیمه‌ی خدمات درمانی و با کسر وجوهی اندک از حقوق کارگران و کارمندان، وظیفه‌ی تامین مالی درمان افراد جامعه را بر عهده گرفت. این حق بیمه به صورت ماهانه و حتی به وسیله‌ی اداره‌ی متبوع یا کارفرمایان پرداخت می‌شود. پیشنهاد می‌شود دولت با تاسیس سازمان خدمات حقوقی (مشابه سازمان خدمات درمانی در امور پزشکی) به طور مستقل یا زیر نظر وزارت دادگستری یا کانون‌های وکلای کشور و اخذ وجوهی اندک به همان صورت، خدمات حقوقی را به افراد ارائه کند. افراد و اقشاری از جامعه نیز که دارای مشاغل آزاد هستند، می‌توانند به همان نحو یا به صورت آزاد به وکلا مراجعه کنند یا از طریق پرداخت حق بیمه به سازمان خدمات حقوقی (خویش‌فرما) به مثابه‌ی سایر افراد، از خدمات حقوقی و مزایای سازمان خدمات حقوقی بهره‌مند شوند.
